Warszawa, dnia 27 maja 2013 r.

Pan Prezes
Roman Hauser
Naczelny Sąd Administracyjny
ul. Gabriela Piotra Boduena 3/5
00 - 011 Warszawa

Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych Rzeczypospolitej Polskiej z siedzibą w Warszawie, postanawia zwrócić się do Prezesa Naczelnego Sądu Administracyjnego o złożenie wniosku o podjęcie przez Naczelny Sąd Administracyjny uchwały w trybie art. 15 § 1 pkt 2 i art. 264 § 2 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi w odpowiedzi na postawione zagadnienie prawne:

Czy w świetle art. 2 ust. 3 ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach / jedn. tekst Dz. U. z dnia 11.04.2012 r. poz. 391 / zarządy spółdzielni mieszkaniowych są zobowiązane do wykonywania obowiązków właściciela w zakresie określonym w art. 6 m ust. 1 i art. 6 h. w/w ustawy ?

Uzasadnienie

W wyjaśnieniu Ministra Ochrony Środowiska skierowanym na ręce Pani Ewy Kopacz Marszałka Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 5 marca 2013 roku jako odpowiedź na interpelację Pani poseł Krystyny Łybackiej znak: SPS-023-1502/13 w sprawie wykonywania obowiązków związanych z ustawą o utrzymaniu czystości i porządku w gminach przez zarządy spółdzielni mieszkaniowych stwierdzono, że w świetle definicji „właściciela nieruchomości” zawartej w w/w ustawie , obowiązki właściciela nieruchomości określone w w/w ustawie w przypadku spółdzielni mieszkaniowej spoczywają na zarządzie spółdzielni mieszkaniowej.

Naszym zdaniem stwierdzenia zawarte w przywołanej interpretacji nie znajdują odniesienia w zapisach ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach.

Powołanie się jedynie na definicję właściciela zawartą w art. 2 ust. 1 pkt. 4 w/w ustawy bez analizy kolejnych zapisów ustawy i przypisanie na tej podstawie zarządom budynków spółdzielni obowiązków wynikających z art. 6m ust. 1 i art. 6h ustawy jest sprzeczne z zapisami ustawy.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt. 4 w/w ustawy przez właścicieli nieruchomości rozumie się

„ współwłaścicieli, użytkowników wieczystych oraz jednostki organizacyjne i osoby posiadające nieruchomości w zarządzie lub użytkowaniu, a także inne podmioty władające nieruchomością”.


Stąd też zgodnie z w/w zapisem ustawy za właściciela nieruchomości uważane są wszelkie osoby i podmioty posiadające jakikolwiek tytuł prawny do nieruchomości, w tym również do lokalu w budynku wielolokalowym. Wobec powyższego prócz właścicieli wyodrębnionych lokali w budynkach wielolokalowych , za „właściciela lokalu” zgodnie z zapisami ustawy uważane są również osoby posiadające inne tytuły prawne do lokali, na podstawie których użytkują lokal w budynku wielolokalowym – m.in. na zasadach spółdzielczego własnościowego i lokatorskiego prawa do lokalu i prawa najmu. Na tej też osobie, naszym zdaniem, bezpośrednio spoczywa obowiązek realizacji art. 6 m ust. 1 i art. 6 h ustawy tj. obowiązek składania deklaracji do gminy o wysokości opłat za gospodarowanie odpadami oraz wnoszenia tych opłat do gminy.

Zapis art. 2 ust. 3 ustawy z dnia 13 września 1996 roku o utrzymaniu czystości i porządku w gminach brzmi:

„ Jeżeli nieruchomość jest zabudowana budynkami wielolokalowymi, w których ustanowiono odrębną własność lokali, obowiązki właściciela nieruchomości obciążają osoby sprawujące zarząd nieruchomością wspólną, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali / Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 oraz z 2004 r. Nr 141, poz. 1492/, lub właścicieli lokali, jeżeli zarząd nie został wybrany”.

Z zapisów w/w artykułu wywnioskowano, naszym zdaniem niesłusznie, że zarządy spółdzielni są zobowiązane wypełniać obowiązki właściciela w zakresie określenia wysokości opłaty za odpady i terminowego jej uiszczenia do gminy za osoby fizyczne i prawne posiadające prawa do lokali.

Pomijając aspekty dotyczące przeniesienia odpowiedzialności karno-skarbowej z mieszkańców budynków wielolokalowych na zarządcę nieruchomości przy wykonywaniu czynności związanych z realizacją zapisów ustawy tj. m.in. odpowiedzialności za prawdziwość danych zawartych w deklaracjach oraz konieczności uiszczania opłat przez zarządcę nawet w przypadku, gdy od użytkownika lokalu nie wpłyną opłaty za gospodarowanie odpadami, pragniemy zwrócić uwagę na fakt, że spółdzielnie nie zarządzają nieruchomościami na podstawie ustawy o własności lokali, a na podstawie art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który to artykuł nie został przywołany w art. 2 ust. 3 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach.

Zgodnie z art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych :

„Zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 241i art. 26. Przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1 a, które stosuje się odpowiednio.”

W związku z w/w artykułem zarząd, o którym mowa w art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, wykonywany przez spółdzielnie mieszkaniową nie jest i nie może być traktowany jako zarząd nieruchomością wspólną w rozumieniu ustawy o własności lokali, a tylko o zarządzie nieruchomością wspólną jest mowa w art. 2 ust. 3 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach. Opisana w w/w artykule sytuacja ma odniesienie jedynie do wspólnot, którymi nie są spółdzielnie funkcjonujące na podstawie zapisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Zarządu wykonywanego przez spółdzielnie nie należy również utożsamiać z zarządem powierzonym, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. Przytaczamy poniżej uzasadnienie do wyroku Sądu Okregowego Warszawa-Praga w Warszawie Wydział II Cywilny – sygn. Akt II C 784/10 z 10.11.2011 r.:

„Zgodnie z treścią art. 27 ust. 1 i 2 u.s.m. / w brzmieniu obowiązującym w dacie podjęcia uchwały oraz aktualnie/, „ ust. 1. w zakresie nieuregulowanym w ustawie do prawa odrębnej własności lokalu stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3. Ust. 2. Zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 241 i art. 26. Przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i a, które stosuje się odpowiednio”. Ponadto jak stanowi powołany przez powódkę art. 27 ust. 3 u.s.m., „ Przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali o wspólnocie mieszkaniowej i zebraniu właścicieli nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 241 oraz art. 26”.

 Z wykładni powołanych regulacji wynika, że spółdzielnia wykonuje zarząd nieruchomością wspólną „ jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l.” nie zaś „jako zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust.1 u.w.1”. Użycie zwrotu „ jak zarząd powierzony” należy, zdaniem Sądu, interpretować w ten sposób, że zbieżne z wykonywaniem zarządu z art. 18 ust. 1 u.w.1. jest jedynie określenie sposobu i zakresu czynności wykonywanych przez spółdzielnię- lecz bez uzyskania pozycji prawnej tożsamej z zarządcą, któremu współwłaściciele powierzyli zarząd nieruchomością wspólną. Gdyby bowiem spółdzielnia miała w omawianej sytuacji uzyskać status zarządcy, któremu powierzono zarząd / art. 18 ust. 1 u.w.1./, użyte byłoby sformułowanie, że zarząd nieruchomością wspólną jest „wykonywany przez spółdzielnię jako zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 u.w.1”. Oznaczałoby to, że występuje zbieżność charakteru prawnego tego zarządu i związanej z tym pozycji prawnej spółdzielni- z umownym powierzeniem zarządu / art. 18 ust. 1 u.w.1/.
...............

Wracając do przedstawionych wyżej wyników wykładni językowej art. 27 ust. 2 u.s.m., należy zatem zauważyć, że skoro, jak wcześniej wyjaśniano, ustawodawca przyjął, iż spółdzielnia wykonuje zarząd jedynie „jak”, nie zaś „jako” zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust.1 u.w.l., nieuzasadnione jest w ocenie Sądu twierdzenie, że powódka miała status zbieżny z zarządcą umownym w rozumieniu powołanego ostatnio przepisu.”

Wobec powyższego w art. 2 ust. 3 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, nie wskazano na zarządy spółdzielni, jako właściciela wypełniającego obowiązki określone w art. 6 m ust. 1 i w art. 6 h ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach.

Stąd też zarząd spółdzielni mieszkaniowej nie może pełnić roli właściciela nieruchomości i składać deklaracji o wysokości opłaty za lokatorów oraz uiszczać opłatę do gminy bez względu na to, czy dotyczy to lokalu zajmowanego na zasadach spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, lokatorskiego prawa do lokalu, najmu lokalu czy też odrębnej własności lokalu, gdyż w żadnym przypadku nie sprawuje on zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu ustawy o własności lokali, o którym mowa w art. 2 ust. 3 ustawy z dnia 13 września 1996 roku o utrzymaniu czystości i porządku w gminach. Każdy z mieszkańców, zajmujący na podstawie różnych tytułów prawnych / art. 2 ust. 1 pkt. 4 ustawy/ lokale w zasobach spółdzielni, jest odpowiedzialny za złożenie deklaracji o wysokości opłat za gospodarowanie nieruchomościami i wnosić na rzecz Gminy opłatę.

Dopiero gdy w danej nieruchomości, zarządzanej przez spółdzielnię zostaje wyodrębniona własność wszystkich lokali, stosuje się przepisy ustawy o własności lokali / art. 26 ust. 1 usm./ i wówczas to nowopowstały zarząd wspólnoty mieszkaniowej zobowiązany będzie wykonywać zadania określone w art. 2 ust. 3 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach.

Przy braku mocowań ustawowych do wykonywania zadań określonych w art. 2 ust. 3 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach spółdzielnie nie będą mogły m.in. skutecznie:

- żądać od użytkowników lokali złożenia deklaracji o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi,
- przyjmować w/w opłat,|
- egzekwować sądownie zaległych należności za w/w opłaty,
- sprawdzać prawidłowości danych zgłoszonych w deklaracji o wysokości opłat np. w przypadku ustalenia opłaty w zależności od ilości osób zamieszkałych.

Należy zauważyć, ze w związku z ustawą o ochronie danych osobowych, osoba nabywająca odrębną własność lokalu od innej osoby, nie jest zobowiązana do przedłożenia aktu nabycia odrębnej własności lokalu w spółdzielni. Stąd też Spółdzielnia niejednokrotnie nie jest poinformowana, że lokal ma już innego właściciela. Natomiast akty notarialne kupna-sprzedaży odrębnej własności lokalu są wysyłane przez notariusza do właściwej gminy.

Wykonywanie zadań wynikających z art. 2 ust. 3 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach wiąże się z kosztami obsługi administracyjnej systemu gospodarowania odpadami komunalnymi. Na podstawie art. 6r ust. 2 pkt 3 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach , gminy mogą pokryć w/w koszty opłatami za gospodarowanie odpadami komunalnymi. Przeniesienie obowiązku zbierania opłat publicznych z gminy na zarządców powoduje powstanie kosztów obsługi systemu po stronie spółdzielni, przez co użytkownicy lokali w spółdzielniach, będą musieli zostać obciążeni kosztami tej obsługi poprzez zwiększenie opłat za użytkowanie lokali i jednocześnie ci sami użytkownicy będą w opłatach za odbiór nieczystości pokrywać koszty obsługi administracyjnej systemu w gminie.

Stąd też nie możemy zgodzić się z interpretacją Ministra Ochrony Środowiska powołaną na wstępie, nie mającą odzwierciedlenia w zapisach ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach przez brak w art. 2 ust. 3 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach zapisów, dotyczących zarządu sprawowanego na podstawie art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Tomasz Jórdeczka,
przewodniczący rady nadzorczej Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP