Poniżej przedstawiamy Państwu artykuł Anny Łopion "Prawdziwi współgospodarze" pochodzący z gdyńskiej edycji Twojej Gazety.pl. Autorka opisuje w nim nową ideę wspózarządzania nieruchomościami w spółdzileniach poprzez tzw. Samorządy Nieruchomości, na przykładzie Robotniczej Spółdzielni Mieszkaniowej w Gdyni. W spółdzielni tej uległy likwidacji istniejące dotychczas Rady Osiedli, w ich miejsce powołano wspomniane wyżej Samorządy Nieruchomości. Naszym zdaniem jest to ciekawy pomysł mogący stać się w przyszłości alternatywą dla Wspólnot Mieszkaniowych. Serdecznie zachęcamy do zapoznania się z jego treścią.
Niektóre spółdzielnie mieszkaniowe powołały wśród członków oddolne struktury, czyli samorządy nieruchomości, których celem jest współdecydowanie w sprawach dotyczących ich lokali na zasadzie: nic o nas bez nas. Jedną z takich spółdzielni, w której funkcjonuje już 80 Samorządów Nieruchomości, jest Robotnicza Spółdzielnia Mieszkaniowa w Gdyni.
- Uważam, że mieszkańcy wybrali bardzo dobre rozwiązanie. Teraz, dzięki ścisłej współpracy zarządu spółdzielni z przedstawicielami poszczególnych nieruchomości, w trafny sposób przygotowywane są plany gospodarcze i remontowe. Ponadto, zarząd może nie tylko na bieżąco konsultować z samorządami konkretne rozwiązania, ale także reagować i podejmować decyzje w sprawach nurtujących mieszkańców poszczególnych nieruchomości - podkreśla Wiesław Wawer, prezes Robotniczej Spółdzielni Mieszkaniowej.
Jak to działa?
W samorządach działają społecznie przedstawiciele mieszkańców poszczególnych budynków, wybrani na zebraniu danej nieruchomości. Jest to dodatkowy organ, wymagający nieco zaangażowania i dobrej woli z obu stron, z którym musi liczyć się zarządca. Ma on wzmocnić poczucie podmiotowości członków, zwłaszcza w dużej spółdzielni, jako alternatywa wobec składania wniosku o ustanowienie konkurencyjnego sposobu zarządzania mieniem lokalowym, jakim jest wspólnota mieszkaniowa. Dzięki nowej formule zarządzania władze spółdzielni dużo trafniej podejmują decyzje spełniające oczekiwania mieszkańców. W praktyce wygląda to tak, że samorządy składają różnego rodzaju wnioski do zarządu, wskazując pilne sprawy dotyczące konkretnej nieruchomości oraz opiniują plany remontowe i gospodarcze. Wszystkie nieruchomości są indywidualnie rozliczane, a samorządy na bieżąco sprawdzają koszty, stąd mogą wnioskować o wprowadzenie odpowiednich zmian. Dzięki ich inicjatywom niektórzy podejmują decyzje o zwiększeniu stawki na fundusz remontowy, co pozwala im na zgromadzenie środków finansowych na docieplenie budynków czy inne potrzeby.
- Tylko w tym roku wykonane zostaną prace remontowe za około 10 mln zł, z czego około 8 mln zł przeznaczonych zostanie na docieplenia budynków. Ma to bardzo duże znaczenie przy tak dużej spółdzielni, w zasobach której pozostaje 103 nieruchomości, w skład których wchodzą 173 budynki - podkreśla Wiesław Wawer.
Korzyści dla mieszkańców
- Jesteśmy blisko współlokatorów, którzy widzą, jak są wydawane ich pieniądze. Problemy budynku, którym zarządzamy, znane są nam od podstaw. Przy zgodnej współpracy z administracją i z zarządem wszelkie niedogodności usuwamy natychmiast. Od 2011 roku staliśmy się partnerami dla rady nadzorczej wszystkich działów spółdzielni. Korzyści z faktu funkcjonowania samorządów nieruchomości jest wiele. Można tu wymienić chociażby możliwość przeprowadzenia dociepleń za pomocą programu spółdzielczego oraz negocjacji z wykonawcami. Nieoceniona jest też nasza pomoc dla zarządu spółdzielni przy wykupie gruntów, bo bez działań samorządów byłoby o wiele trudniej. Docieplenie to czysty zysk, ale nie uzyskany od razu. Wydaje się, że montaż podzielników ciepła zapewne przyniesie ulgę w finansach domowych, ale najpierw należy uświadomić mieszkańcom, na czym to polega i jak należy używać termoregulatorów. Czasem w prosty sposób można zmniejszyć np. zużycie prądu, montując energooszczędne żarówki, na początek oświetlenia zewnętrzne, potem klatki schodowe i piwnice. Przecież to my, jako współwłaściciele, też jesteśmy producentami tych kosztów, które wpływają na wynik finansowy całej spółdzielni. Dlatego ważne jest poczucie świadomości, że jesteśmy w większości jej współwłaścicielami, a nie tylko własnego „M” - podkreśla Wojciech Rybak, przewodniczący Samorządu Nieruchomości z ul. Kwiatkowskiego 100.
- Z chwilą powstania samorządów mieszkańcy mają swoich przedstawicieli, których sami wybrali podczas zebrania. Jesteśmy również mieszkańcami, dlatego działamy w najlepszej wierze dla dobra społeczności danej nieruchomości. Pośredniczymy między zarządem i administracją w załatwianiu bieżących potrzeb mieszkańców. Istotną sprawą jest też rozliczanie mediów i uzyskiwanie oszczędności. Kontrolujemy odczyty i staramy się myśleć o jak najkorzystniejszych rozwiązaniach dla mieszkańców, by oszczędzać nie tylko we własnym mieszkaniu, ale także w całej nieruchomości. Mamy nadzieję, że współpraca z zarządem spółdzielni, jak i administracją i radą nadzorczą będzie się układać w przyszłości tak dobrze jak teraz - mówi Mariola Orzechowska, przewodnicząca Samorządu Nieruchomości ul. Turkusowa 8.
- Mieszkańcy mają teraz kontrolę, na co są wydawane są pieniądze zebrane na fundusz remontowy. Na zebraniach mogą decydować o priorytetach w zakresie prac remontowych. Stan techniczny budynków z tzw. wielkiej płyty pod względem ubytków ciepła nie jest dobry, dlatego priorytetem jest w tej chwili docieplanie, które jest w wielu nieruchomościach realizowane. Dzięki temu obniżą się koszty ogrzewania mieszkań i zdecydowanie poprawi się wygląd budynków. Chcemy też przekazać sieć wodociągową, dochodzącą do budynków, do Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji w Gdyni, co sprawi, że nie będziemy musieli pokrywać kosztów ewentualnych awarii wodnych. Wystąpimy też do rady nadzorczej o zmianę regulaminu wymiany i legalizacji liczników na wodę. Po pięciu latach eksploatacji trzeba wymienić licznik. W rozliczeniu wewnętrznym spółdzielni między lokatorami a administracją można okres wymiany i legalizacji wydłużyć do 10 lat, co przyniosłoby oszczędność dla mieszkańców. W relacjach z poprzednią radą nadzorczą panował dyktat, bo jej członkowie uważali, że wiedzą wszystko lepiej. Natomiast współpraca z obecną radą i zarządem układa się poprawnie i jesteśmy zadowoleni, bo wspólnie rozwiązujemy problemy, które się pojawiają - uważa Kazimierz Olszewski, przewodniczący Samorządu Nieruchomości z ul. Sucharskiego 17.
Dobra forma komunikacji
Działająca od roku Rada Nadzorcza RSM już na wstępie określiła precyzyjnie zadania, bez których uporządkowanie spółdzielni i jej właściwe i profesjonalne zarządzanie nie mogło być możliwe. - Chodziło między innymi o stabilizację zarządu, organizację pracy i struktury zarządzania, aktualizację stanu prawnego, stabilizację finansową, a także szybką realizację bieżących i perspektywicznych zadań. W tym też kontekście rada umiejscowiła samorządy nieruchomości jako podstawowy organ zarządzający własną nieruchomością w zakresie planów remontowych, ulepszeń, podejmowania zobowiązań finansowych, zwiększania funduszu remontowego na określone cele, rozumiany jako bezpośredni gospodarz znający. Pozostałe służby spółdzielni udzielają samorządom fachowej pomocy w realizacji zadań. Przyjęta i wdrożona przez radę filozofia działania w zasadniczy sposób zmieniła sytuację. Samorządy uzyskują pomoc a realizacja ich zamierzeń przebiega dynamicznie. W każdej chwili mają wgląd we własne finanse i posiadają pełną informację o realizacji zadań. Istotne jest też uczestnictwo samorządów w odbiorach robót. Rada nadzorcza monitoruje działania samorządów i udziela pomocy w ramach swoich kompetencji. Spółdzielnia to mieszkańcy i ich samorządy, a nie budynek i jej pracownicy. Jak będą wyglądały nieruchomości, w których mieszkamy, jak będzie się nam tu mieszkać, to właśnie realizuje się w samorządach nieruchomości z ich mieszkańcami - podkreśla Marian Wolski, przewodniczący Rady Nadzorczej RSM.
- Jeśli zarządcom spółdzielni uda się wprowadzić w życie plan włączenia członków w sprawy ogółu i zachować porównywalny poziom kosztów opłat dla spółdzielni i samorządów, wówczas taka forma ma szansę długo utrzymać się na rynku.
Anna Łopion
