Spis treści:

Sposób uregulowania stanu prawnego do mieszkania typu lokatorskiego po śmierci małżonka, będącego członkiem Spółdzielni.

Sposób uregulowania stanu prawnego do mieszkania typu lokatorskiego po rozwiązaniu małżeństwa.

Sposób uregulowania stanu prawnego do mieszkania typu własnościowego po śmierci małżonka.

Sposób uregulowania stanu prawnego do mieszkania typu własnościowego po rozwiązaniu małżeństwa.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a odrębna własność.

Sposób uregulowania stanu prawnego do mieszkania typu lokatorskiego po śmierci małżonka, będącego członkiem Spółdzielni.

Sytuację tę regulują przepisy zawarte w art. 14 i 15 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych z późniejszymi zmianami (tekst jednolity Dz. U. z 2003r Nr 119 poz.1116 z późn. zmianami), zwaną dalej w skrócie usm:

Art. 14. 
1. Z chwilą śmierci jednego z małżonków spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, które przysługiwało obojgu małżonkom, przypada drugiemu małżonkowi. Małżonek ten, jeżeli nie jest członkiem spółdzielni, powinien w terminie jednego roku od dnia śmierci współmałżonka złożyć deklarację członkowską. Małżonkowi zmarłego członka spółdzielni przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni. Przepis art. 13 ust. 2 stosuje się odpowiednio.
2. Przepis ust. 1 nie narusza uprawnień spadkobierców do dziedziczenia wkładu.

Art.14 ust 1 dotyczy takiego stanu rzeczy, w którym spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu przysługiwało obojgu małżonkom (w przeciwnym razie stosuje się art. 15 ust. 2 usm). W razie śmierci jednego z małżonków prawo to nie wygasa, lecz przypada w całości drugiemu małżonkowi.
Jeżeli pozostały przy życiu małżonek już uprzednio nabył członkostwo w spółdzielni, wówczas dla zachowania nabytego z mocy ustawy prawa nie jest zobowiązany do podejmowania jakichkolwiek czynności. I odwrotnie, gdy małżonek nie jest członkiem spółdzielni to powinien złożyć deklarację członkowską w terminie jednego roku od dnia śmierci współmałżonka.

Ponieważ byt spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w zasadzie jest związany z istnieniem członkostwa  osoby uprawnionej, dlatego też w razie gdyby pozostały przy życiu małżonek nie złożył deklaracji członkowskiej w terminie zakreślonym przez ustawę, wówczas Spółdzielnia wyznacza mu w tym celu dodatkowy termin, nie krótszy niż 6 miesięcy, uprzedzając go o skutkach jakie może spowodować jego niezachowanie. A po bezskutecznym upływie dodatkowego terminu Spółdzielnia powinna podjąć uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.
W razie podjęcia takiej uchwały małżonek może jeszcze zgłosić roszczenie o przyjęcie go do Spółdzielni i zawarcie z nim umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ale w świetle art. 15 usm. W takim wypadku wraz w małżonkiem mogą współubiegać się o wspomniane prawo do lokalu także dzieci i inne osoby bliskie w rozumieniu art. 2 ust. 5 usm. W przypadku zgłoszenia się kilku uprawnionych o prawie do lokalu rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym, a po bezskutecznym upływie wyznaczonego przez Spółdzielnię terminu wystąpienia do sądu, wyboru dokonuje Spółdzielnia (art. 15 ust. 4 usm).

Osoba, która została przyjęta w poczet członków i nabyła w sposób wyżej opisany spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego może następnie złożyć pisemne żądania zawarcia z nią umowy przeniesienia własności lokalu (art. 12 usm).

Odrębną kwestią jest wkład mieszkaniowy związany z lokalem, dziedziczą go spadkobiercy na zasadach ogólnych (art. 14 usm). Z mocy prawa oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym. Oznacza to, że w razie śmierci jednego z małżonków połowa wkładu w zasadzie przypada małżonkowi pozostałemu przy życiu, a reszta wchodzi do masy spadkowej i jest przedmiotem dziedziczenia ustawowego albo testamentowego. W omawianym jednak przypadku małżonek jako osoba uprawniona z art. 14 usm nie wnosi do Spółdzielni wkładu mieszkaniowego, wkład ten przypada mu w całości z mocy prawa. Spadkobiercy mają więc roszczenie o wypłatę wkładu wyłącznie do małżonka, który uzyskał to prawo.

Przepis art. 14 ust. 1 ma również zastosowanie, gdy po rozwodzie lub unieważnieniu małżeństwa dojdzie do śmierci jednego z byłych małżonków, wówczas uprawnionym do tego prawa pozostaje żyjący z nich. Były małżonek występujący z roszczeniem powinien udokumentować swoje prawo do wkładu mieszkaniowego związanego z lokatorskim prawem do lokalu bądź powinien wkład taki wnieść.

Art. 15. 
1. W wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w następstwie niedokonania czynności, o których mowa w art. 13, roszczenia o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego przysługują dzieciom i innym osobom bliskim.
2. W wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na podstawie art. 11 lub niedokonania czynności, o których mowa w art. 14, roszczenia o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego przysługują małżonkowi, dzieciom i innym osobom bliskim.
3. W wypadku ustania członkostwa w okresie oczekiwania na zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego osobom, o których mowa w ust. 2, które miały wspólnie z członkiem zamieszkać w tym lokalu, przysługują roszczenia o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy zgodnie z postanowieniami umowy o budowę lokalu.
4. Do zachowania roszczeń, o których mowa w ust. 1-3, konieczne jest złożenie w terminie jednego roku deklaracji członkowskiej wraz z pisemnym zapewnieniem o gotowości do zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. W wypadku zgłoszenia się kilku uprawnionych, rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym, biorąc pod uwagę w szczególności okoliczność, czy osoba uprawniona na podstawie ust. 1 albo 2 zamieszkiwała odpowiednio razem z byłymi małżonkami lub jednym z nich albo z byłym członkiem. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego przez spółdzielnię terminu wystąpienia do sądu, wyboru dokonuje spółdzielnia.
5. Osoba przyjęta w poczet członków spółdzielni w wypadku, o którym mowa w ust. 3, staje się stroną umowy o budowę lokalu wiążącej osobę, której członkostwo ustało.
6. W wypadku wygaśnięcia roszczeń lub braku uprawnionych osób, o których mowa w ust. 3, spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową tego lokalu ustaloną zgodnie z art. 11 ust. 21 i 22.
7. W wypadku ustania członkostwa w okresie poprzedzającym zawarcie umowy o budowę lokalu osobom, o których mowa w ust. 3, przysługują roszczenia o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy.

Art. 15 usm wprowadził roszczenie o przyjęcie do Spółdzielni i zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w razie wygaśnięcia tego prawa w następstwie ustania członkostwa w przypadkach określonych w art. 11, art. 13 i art. 14 usm, a także w przypadku ustania członkostwa w okresie oczekiwania na zawarcie umowy o ustanowienie takiego prawa.
W tym przepisie prawa ustawodawca określa:
1)    zdarzenia prawne, które powodują powstanie roszczenia,
2)    krąg osób, którym te roszczenia przysługują,
3)    warunki konieczne do zachowania roszczeń oraz
4)    następstwa prawne wygaśnięcia tych roszczeń lub braku uprawnionych osób.

Krąg „osób bliskich” określa art. 2 ust. 5 usm. Osobą bliską jest zstępny (dzieci, wnuki, prawnuki), wstępny (rodzice, dziadkowie, pradziadkowie), rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoba przysposabiająca i przysposobiona oraz osoba, która pozostaje faktycznie we wspólnym pożyciu.

Sposób ustania członkostwa nie ma znaczenia dla powstania roszczenia z art. 15 ust 2. Roszczenie to zatem powstaje zarówno wtedy, gdy członkostwo ustało wskutek śmierci członka, wypowiedzenia członkostwa, wykluczenia członka ze spółdzielni, jak i jego wykreślenia.

Ustawa wprowadza roczny termin dla zachowania roszczeń, warunkując je złożeniem oświadczenia woli – deklaracji członkowskiej wraz z pisemnym zapewnieniem o gotowości do zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.
W przypadku zbiegu roszczeń kilku osób ostatecznie będzie decydował sąd w postępowaniu nieprocesowym.

Sposób uregulowania stanu prawnego do mieszkania typu lokatorskiego po rozwiązaniu małżeństwa.

Art. 13. 
1. Po ustaniu małżeństwa wskutek rozwodu lub po unieważnieniu małżeństwa małżonkowie powinni w terminie jednego roku zawiadomić spółdzielnię, któremu z nich przypadło spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, albo przedstawić dowód wszczęcia postępowania sądowego o podział tego prawa. Były małżonek niebędący członkiem spółdzielni powinien złożyć deklarację członkowską w terminie 3 miesięcy od dnia, w którym przypadło mu prawo do lokalu. Byłemu małżonkowi przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni.
2. Jeżeli małżonkowie nie dokonają czynności, o których mowa w ust. 1, spółdzielnia wyznaczy im w tym celu dodatkowy termin, nie krótszy niż 6 miesięcy, uprzedzając o skutkach, jakie może spowodować jego niezachowanie. Po bezskutecznym upływie tego terminu spółdzielnia może podjąć uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.

Przepis art. 13 usm dotyczy ustania małżeństwa wskutek rozwodu lub jego unieważnienia, nie rozciąga się on na separację. W kodeksie rodzinnym i opiekuńczym separację usytuowano poza działem regulującym ustanie małżeństwa. Oznacza to, że małżeństwo, mimo orzeczonej sądownie separacji trwa nadal.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może należeć do jednej osoby (zasada jednopodmiotowości) albo do małżonków (art. 9 ust 5 usm). W związku z tym w razie ustania małżeństwa wskutek rozwodu jak i unieważnienia aktualizuje się wyłącznie zasada jednopodmiotowości i dlatego istotnym zagadnieniem staje się kwestia, któremu z nich przypadło to prawo, jeżeli przed ustaniem małżeństwa należało ono do obojga małżonków. O tym małżonkowie powinni zawiadomić Spółdzielnię w terminie jednego roku albo przedstawić dowód wszczęcia postępowania sądowego o podział tego prawa (do podziału prawa mają zastosowanie przepisy art. 45 i art. 46 Kro). Dopiero w razie niedopełnienia przez małżonków powyższego obowiązku w tym terminie znajdzie zastosowanie powinność Spółdzielni, o której mowa w art. 13 ust. 2 usm. Niedotrzymanie dodatkowego 6 miesięcznego terminu stwarza możność, ale nie obowiązek podjęcia uchwały o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Skutki prawne wygaśnięcia tego prawa określa art. 7 usm. Stanowi on, że w ciągu 3 miesięcy po wygaśnięciu tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego osoby, którym przysługiwało spółdzielcze prawo do lokalu, oraz zamieszkujące w tym lokalu osoby, które prawa swoje od nich wywodzą, są obowiązane do opróżnienia lokalu. Na Spółdzielni nie ciąży obowiązek dostarczenia innego lokalu.

Należna osobom uprawnionym równowartość tego prawa (wkład mieszkaniowy) zasadniczo odpowiadająca wartości rynkowej tego lokalu określonej przez rzeczoznawcę majątkowego staje się wymagalna dopiero w chwili opróżnienia lokalu. W przypadku wygaśnięcia prawa do lokalu ma także zastosowanie art. 15 ust.1 usm.

Aby Spółdzielnia zaniechała w tym przedmiocie  czynności zmierzających do wygaśnięcia prawa do lokalu, po ustaniu wspólności majątkowej, byli małżonkowie powinni w zakreślonym ustawowo terminie przeprowadzić podział majątku.

Ustalenia, któremu z byłych małżonków w wyniku rozwodu przypadło prawo do lokalu mieszkalnego wraz z wkładem mieszkaniowym, mogą być dokonane:

•  dobrowolnie, gdy byli małżonkowie dojdą do porozumienia i zgodnie oświadczą, któremu z nich w wyniku rozwiązania małżeństwa przypadnie prawo do mieszkania wraz z wkładem mieszkalnym. Oświadczenie takie byli małżonkowie powinni złożyć w obecności kompetentnego pracownika Spółdzielni, który potwierdzi własnoręczność podpisów byłych małżonków pod zgodnym oświadczeniem,
•  w drodze postępowania sądowego, gdy byli małżonkowie nie mogą dojść do porozumienia w kwestii związanej z podziałem majątku dorobkowego.

Były małżonek, któremu przypadło to prawo w drodze umowy lub sądownie, niebędący członkiem Spółdzielni powinien złożyć deklarację członkowską w terminie 3 miesięcy od dnia, w którym przypadło mu spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wraz z wkładem mieszkaniowym.

Sposób uregulowania stanu prawnego do mieszkania typu własnościowego po śmierci małżonka.

Śmierć któregokolwiek z małżonków (niezależnie od tego który z nich był członkiem Spółdzielni), powoduje konieczność złożenia do Sądu Rejonowego właściwego dla ostatniego miejsca zamieszkania zmarłego wniosku o stwierdzenie nabycia praw do spadku bądź uzyskania od notariusza aktu poświadczenia dziedziczenia.

W przypadku notarialnego aktu poświadczenia dziedziczenia konieczna jest zgoda wszystkich osób, które mogą wchodzić w rachubę jako spadkobiercy ustawowi i testamentowi. Sądowe postanowienie bądź  notarialny akt poświadczenia dziedziczenia określają spadkobierców. Jeżeli zmarły pozostawił testament, wówczas udział zmarłego, wynoszący ½ część w własnościowym prawie do lokalu ( w sytuacji gdy prawo to było objęte majątkową wspólnością ustawową), dziedziczy osoba wskazana w testamencie jako spadkobierca.

Najwygodniej dla współmałżonka jest, gdy zmarły pozostawił testament i uczynił go jedynym spadkobiercą, to współmałżonek nieżyjącego, po uzyskaniu prawomocnego postanowienia sądu stwierdzającego nabycie praw do spadku bądź notarialnego poświadczenia dziedziczenia winien zgłosić się do Spółdzielni ze stosownym dokumentem i złożyć deklarację przystąpienia do Spółdzielni, chyba, że nie zamierza przystępować do Spółdzielni (wówczas powinien tylko Spółdzielnię poinformować o fakcie nabycia praw do spadku) oraz dopełnić koniecznych formalności m. innymi przedłożyć zaświadczenie z Urzędu Skarbowego na ujawnienie nabytych praw majątkowych.

W przypadku, gdy spadek po zmarłym (nie będącym członkiem Spółdzielni) odziedziczy współmałżonek, który już wcześniej członkostwo w Spółdzielni uzyskał, wystarczy jedynie złożyć postanowienie Sądu potwierdzające fakt odziedziczenia prawa do lokalu bądź akt poświadczenia dziedziczenia oraz dopełnić wymaganych przez Spółdzielnię formalności.

Sytuacja komplikuje się, gdy zmarły pozostawił testament, a spadkobiercą uczynił inną osobę niż współmałżonek: dziecko (dzieci), wnuka (wnuki) lub inne osoby. Wówczas spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługiwać będzie w częściach: ½ część udziału – współmałżonkowi i ½ część – osobie wskazanej w testamencie.

Jeżeli spadkodawca nie pozostawił żadnego testamentu wówczas sąd lub notariusz określa krąg spadkobierców ustawowych, do których mogą należeć:

1. małżonek i dzieci (wnuki) spadkodawcy
2. małżonek i rodzice spadkodawcy
3. rodzeństwo (dzieci rodzeństwa)
4. dziadkowie (wujkowie, ciotki)
5. pasierbowie
6. gmina lub skarb państwa

W pierwszej kolejności po zmarłym dziedziczą jego małżonek, do których mogą należeć małżonek i dzieci (a jeśli te nie żyją, to wnuki). W przypadku małżeństwa bezdzietnego małżonek i dzieci zmarłego z innych związków albo  małżonek i rodzeństwo zmarłego bądź zstępni rodzeństwa, gdy współmałżonek nie posiadał swoich dzieci.

Jeśli zmarły nie pozostawił małżonka, dzieci ani wnuków, dziedziczą jego rodzice. Następnie rodzeństwo zmarłego. Za rodzeństwem w kolejce do spadku są dziadkowie. Zarówno ci ze strony matki, jak i ojca. I jeśli któryś z dziadków nie dożyje otwarcia spadku, jego dzieci, czyli ciotki lub wujkowie zmarłego. Niemal na samym końcu kolejki spadkobierców ustawowych są  pasierbowie. Dopiero za pasierbami jest gmina, na terenie której zamieszkiwał zmarły, jeśli nie pozostawił on żadnego z krewnych wymienionych w kolejce do dziedziczenia ustawowego. Jeśli majątek takiego zmarłego pozostał za granicą, przechodzi na własność skarbu państwa.

Dziedziczenie prawa przez kilka osób.

Art. 179. 
1. Jeżeli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przeszło na kilku spadkobierców, powinni oni, w terminie jednego roku od dnia otwarcia spadku, wyznaczyć spośród siebie pełnomocnika w celu dokonywania czynności prawnych związanych z wykonywaniem tego prawa, włącznie z zawarciem w ich imieniu umowy o przeniesienie własności lokalu. W razie bezskutecznego upływu tego terminu, na wniosek spadkobierców lub spółdzielni, sąd w postępowaniu nieprocesowym wyznaczy przedstawiciela.
2. W razie śmierci jednego z małżonków, którym spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługiwało wspólnie, przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio.

Śmierć osoby (członka), której przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie powoduje wygaśnięcie tego prawa.  Z chwilą śmierci takiej osoby wspomniane prawo przechodzi na jednego lub kilku spadkobierców stosownie do przepisów kodeksu cywilnego. Inaczej mówiąc spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu podlega dziedziczeniu i w drodze spadkobrania może ono przypaść jednemu lub kilku spadkobiercom.

Jeżeli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przypadło kilku spadkobiercom, powinni oni poinformować Spółdzielnię, czy któryś ze spadkobierców zamierza przystąpić do Spółdzielni, gdyż spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może należeć do kilku spadkobierców ale członkiem Spółdzielni może być tylko jeden spadkobierca (art. 3 ust. 5 usm). Spadkobiercy mogą ale nie muszą ubiegać się o członkostwo w Spółdzielni.

Spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia spadkobiercy w poczet członków, z tym zastrzeżeniem, że w razie zgłoszenia się kilku uprawnionych stosuje się przepis art. 3 ust. 5 usm.

Przepisy nie nakładają na spadkobierców obowiązku działu spadku. Niemniej jednak każdy z nich może żądać zniesienia wspólności ułamkowej tego prawa, stosownie do przepisów o zniesieniu współwłasności. Spadkobiercy powinni poinformować Spółdzielnię, czy zamierzają dokonać działu spadku w celu wyłonienia jednej osoby, której przysługiwać będzie wyłącznie to prawo, czy też w dalszym ciągu spadkobiercy będą uprawnionymi do własnościowego prawa do lokalu w częściach ułamkowych.

Jeżeli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przeszło w drodze działu spadku na jednego spadkobiercę powinien on przedstawić Spółdzielni sądowy lub notarialny dział spadku i jeśli nie jest członkiem Spółdzielni, może złożyć deklarację członkowską.

W przypadku kiedy spadkobiercy nie zamierzają dokonywać działu spadku, powinni oni w terminie jednego roku od dnia otwarcia spadku wyznaczyć spośród siebie pełnomocnika w celu dokonywania czynności prawnych związanych z wykonywaniem tego prawa zgodnie z wyżej cytowanym art. 179 usm.

Spadkobierca lub wszyscy spadkobiercy, ewentualnie ich notarialnie umocowany pełnomocnik mogą złożyć wniosek o przeniesienie na ich rzecz prawa własności lokalu, do którego przysługuje im spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Spółdzielnia powinna po spełnieniu warunków koniecznych do przewłaszczenia w myśl art. 1714 usm przenieść na nich własność lokalu stosownie do posiadanych udziałów.

Sposób uregulowania stanu prawnego do mieszkania typu własnościowego po rozwiazaniu małżeństwa.

Rozwiązanie małżeństwa, któremu przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nie rodzi tak przykrych konsekwencji, jak w przypadku małżonków, którym przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. W tym przypadku, byli małżonkowie są współuprawnionymi w równych częściach spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego i  to od nich zależy, czy dokonają pomiędzy sobą podziału majątku dorobkowego na drodze sądowej lub notarialnie  polegającego na ustaleniu, któremu z nich prawo to będzie przysługiwało w całości, czy też nie. Przepisy prawne nie obligują byłych małżonków do dokonania podziału majątku dorobkowego, jednak trzeba pamiętać, że niedokonanie tych czynności, powoduje, że żaden z byłych małżonków nie może jednoosobowo zdecydować o losie mieszkania w przyszłości. Niekiedy powoduje to bardzo duże komplikacje, gdyż wiadomo, że osoby te często wyprowadzają się, nie utrzymują ze sobą kontaktów i mogą zawierać nowe związki małżeńskie, co w przyszłości może mieć bardzo przykre skutki.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a odrębna własność.