Pismo Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP z dnia 6 czerwca 2016 r. skierowane do Ministra Finansów w sprawie finansowania robót związanych z rozbudową, nadbudową, przebudową i modernizacją odpisami na fundusz remontowy.

L.dz. 677/2016 Warszawa,dn.6 czerwca 2016 r.

Szanowny Pan

Paweł Szałamacha

Minister Finansów

Szanowny Panie Ministrze!

Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP, działając w imieniu kilkuset zrzeszonych w tym Związku spółdzielni mieszkaniowych, zwraca się do Pana z uprzejmą prośbą o zajęcie jednoznacznego stanowiska rozstrzygającego wątpliwości odnośnie tego, czy odpisami na fundusz remontowy zasobów mieszkaniowych, o których mowa w art. 6 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, spółdzielnie mogą finansować, oprócz robót związanych z remontem czyli wykonywaniem w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji ( art. 3 pkt. 8 ustawy z dnia 07.07.1994r. Prawo budowlane ), również roboty związane z rozbudową, nadbudową, przebudową oraz modernizacją budynków będących w zasobach spółdzielni.

Ustawą z dnia 14 czerwca 2007r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. Nr 125, poz. 873) uchylone zostały dotychczasowe przepisy ustawy określające pojęcie modernizacji oraz źródeł jej finansowania określone:

· w art. 61 ust. 5 ustawy w brzmieniu: „Za modernizację, o której mowa w ust. 4, uważa się trwałe ulepszenie (unowocześnienie) istniejącego budynku lub lokalu, przez co zwiększa się wartość użytkowa budynku lub lokalu”.

· w art. 10 ust. 5 ustawy w brzmieniu: „ W wypadku modernizacji budynku w rozumieniu art. 61 ust. 5 ustawy członek spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, jest obowiązany uzupełnić wkład mieszkaniowy”.

· w art. 173 ust. 51 ustawy w brzmieniu: „ W wypadku modernizacji budynku w rozumieniu art. 61 ust. 5 ustawy członek spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, bądź osoba niebędąca członkiem spółdzielni, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest obowiązana uzupełnić wkład budowlany”.

Ustawodawca uchylając powyższe przepisy nie określił jednak, w jaki sposób roboty modernizacyjne mają być finansowane po zmianie w/w ustawy, wobec czego ta kwestia wywołuje od lat wiele kontrowersji i problemów interpretacyjnych.

Analogicznie brak jest unormowań dotyczących ponoszonych przez spółdzielnie kosztów na roboty związane z rozbudową, przebudową i nadbudową budynków.

Zakwalifikowanie przez spółdzielnię wydatków poniesionych na budowę, rozbudowę, przebudowę lub modernizację jako wydatków powodujących ulepszenie środka trwałego wpłynie na zwiększenie wartości tego środka.

Należy jednak mieć na uwadze fakt, że w świetle przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych, spółdzielcze zasoby mieszkaniowe nie podlegają amortyzacji ( art. 16c pkt. 2 u.p.d.o.p.).

W stosunku do robót zwiększających wartość środka trwałego ( nie zaliczanych do robót remontowych) przepisy ogólnie obowiązujące stanowią, iż wartość wykonanych robót nie może być odniesiona w koszty jednorazowo w momencie poniesienia wydatku, lecz w długim okresie poprzez dokonywanie w ciężar kosztów miesięcznych odpisów amortyzacyjnych. Jednocześnie dla spółdzielni mieszkaniowych wprowadzono ustawowy zakaz amortyzowania spółdzielczych zasobów mieszkaniowych. W zamian za to spółdzielniom mieszkaniowym został nadany ustawowy „przywilej” tworzenia, w ciężar kosztów, odpisu na fundusz remontowy. Ten odpis na fundusz remontowy miał w założeniu stanowić odpowiednik odpisów amortyzacyjnych, do których tworzenia uprawnione są podmioty gospodarcze inne niż spółdzielnie mieszkaniowe.

W świetle aktualnie obowiązujących przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (po nowelizacji z 2007r.), spółdzielnia może pobierać opłaty jedynie na eksploatację i utrzymanie nieruchomości, w tym na fundusz remontowy. Nie ma natomiast prawa do pobierania opłat na uzupełnienie wkładów mieszkaniowych i budowlanych celem sfinansowania robót modernizacyjnych ( zwiększających wartość początkową środków trwałych) oraz innych opłat na sfinansowanie robót związanych z nadbudową, rozbudową, przebudową i modernizacją.

Mając na uwadze powyższe, uprzejmie prosimy o zajęcie jednoznacznego stanowiska w kwestii, czy z odpisów na fundusz remontowy zasobów mieszkaniowych, o których mowa w art. 6 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, spółdzielnie mogą finansować roboty związane z nadbudową, przebudową, rozbudową i modernizacją.

Z wyrazami szacunku

Prezes Zarządu ZRSMRP

Jerzy Jankowski

Źródło: „Informacje i Komunikaty ZRSMRP” Nr 6/2016