Pismo Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP z dnia 22 sierpnia 2017r. skierowane do Ministra Infrastruktury i Budownictwa w sprawie interpretacji przepisów ustawy z dnia 20 lipca 2017r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy – Prawo spółdzielcze.

Warszawa, dn. 22 sierpnia 2017 r.

Pan
Andrzej Adamczyk
Minister Infrastruktury i Budownictwa

Szanowny Panie Ministrze!

Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP zrzeszający ok. 500 spółdzielni mieszkaniowych z terenu całego kraju, które posiadają w swoim zarządzie ok. 1,2 mln mieszkań, co sytuuje Związek jako największą organizację spółdzielczości mieszkaniowej w Polsce, z wielkim niepokojem i konsternacją przyjął informację o podpisaniu , w dniu 02 sierpnia 2017r., przez Pana Prezydenta rządowego projektu ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy Prawo spółdzielcze uchwalonego przez Sejm RP w dniu 20 lipca 2017r.

Podpisana nowelizacja ustawy wzbudza wśród spółdzielni mieszkaniowych wiele wątpliwości interpretacyjnych i niejasności z tym związanych oraz nasuwa pytania, które pozostają bez odpowiedzi.

Mając na uwadze powyższe, Związek działając w imieniu kilkuset zrzeszonych w tym Związku spółdzielni mieszkaniowych, zwraca się do Pana Ministra z uprzejmą prośbą o zajęcie jednoznacznego stanowiska rozstrzygającego nasuwające się wątpliwości związane z interpretacją niżej wymienionych przepisów.

Z uwagi na mnogość zapytań wpływających do biura Związku od spółdzielni mieszkaniowych prosimy potraktować sprawę jako bardzo pilną.

Art. 1 ust. 8.

„Przepisów ustawy wymienionej w ust. 7, dotyczących wystąpienia ze spółdzielni, wykluczenia ze spółdzielni i wykreślenia z rejestru członków spółdzielni, nie stosuje się. Osoba będąca założycielem spółdzielni oraz właściciel lokalu będący członkiem spółdzielni może wystąpić z niej za wypowiedzeniem”.

Artykuł 1 ust. 8 wyłącza zastosowanie przepisów o wystąpieniu, wykluczeniu lub wykreśleniu ze spółdzielni (art. 22, 24 pr. spółdz.). Jednocześnie jednak właściciel lokalu oraz założyciel spółdzielni może z niej wystąpić za wypowiedzeniem. Pojawia się pytanie: czy jest to wyjątek od zakazu występowania na podstawie art. 22 pr. spółdz. czy nowy tryb opuszczania spółdzielni?

Czy członek, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu może zrzec się tego prawa na rzecz spółdzielni i tym samym zakończyć stosunek członkostwa?

Ponadto art. 1 ust. 8 pozwala, aby członkowie spółdzielni posiadający prawo do lokalu, którzy nie wywiązują się z obowiązków członka ( przede wszystkim zalegający z opłatami za używanie lokalu) nadal pozostali w gronie członków i czerpali profity z pożytków spółdzielni.

Art. 1 ust. 9.

„ Nie stosuje się przepisów ustawy wymienionej w ust. 7 dotyczących udziałów i wpisowego, a także przepisów dotyczących obowiązku złożenia deklaracji w celu przyjęcia w poczet członków spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 3”. Art. 1 ust. 9 przewiduje, że nie stosuje się przepisów ustawy z dnia 16 września 1982r. Prawo spółdzielcze dotyczących udziałów i wpisowego. Takie rozwiązanie pozbawia spółdzielnię, która według doktryny i SN jest przedsiębiorcą (zob. uchwała SN z 6.12.1991r., III CZP 117/91) funduszy własnych. W rozwiązaniu tym widać nawiązanie do modelu wspólnoty mieszkaniowej i patrzenie na spółdzielnię jedynie jako na przedsiębiorcę administrującego nieruchomościami wspólnymi.

Tymczasem spółdzielnie mają zasoby gruntowe, które mogą być przeznaczone pod budownictwo. Mogłyby się więc one włączyć w realizację rządowego programu „Mieszkanie Plus”, dzięki któremu mniej zamożna część społeczeństwa mogłaby zyskać szansę na zdobycie mieszkania, o czym mówił Pan Prezes Jarosław Kaczyński podczas wystąpienia na Kongresie PiS w Przysusze w dniu 01 lipca br.

Niestety brak rozwiązań prawnych to uniemożliwia, a omawiane zmiany wręcz to wykluczają. Uchwalona ustawa eliminuje spółdzielczość mieszkaniową z rządowego programu „Mieszkanie Plus”. Rozwiązania te stawiają pod znakiem zapytania działalność spółdzielni polegającą na budowie lokali dla członków. Bez kapitałów własnych – funduszu zasobowego i udziałowego, które tak jak w spółkach kapitałowych ( kapitał zakładowy) pełnią funkcje gwarancyjne, spółdzielnia jest niewiarygodna i tworzy ryzyko dla partnerów rynkowych. Spółdzielnia nie ma także wtedy bazy finansowej dla zaciągania kredytów bankowych we własnym imieniu. Wprowadzenie przez art. 1 ust. 9 spółdzielni mieszkaniowej bezudziałowej jest nowością, która nigdy w polskim prawodawstwie nie występowała. Brak kapitału własnego, tj. rezygnacja z udziałów i wpisowego niezastąpiona przez osobistą odpowiedzialność członków za długi spółdzielni ogranicza realnie zasady działalności gospodarczej spółdzielni.

Regulacja zawarta w art. 1 ust. 9, oznacza, że po wejściu w życie nie znajdzie zastosowanie art. 19 § 1 ustawy Prawo spółdzielcze przewidujący, że członek spółdzielni obowiązany jest do wniesienia wpisowego oraz zadeklarowanych udziałów.

Na tle art. 1 ust. 9 zmienionej ustawy w zw. z art. 19 § 1 ustawy Prawo spółdzielcze nasuwa się pytanie: czy przepis dotyczy także dotychczasowych członków spółdzielni, czy jedynie tych, którzy staną się członkami spółdzielni w przyszłości? Przepisów przejściowych brak.

Pozostałe wątpliwości:

Ustawa w tym zakresie nie rozstrzyga zakresu i sposobu postępowania z funduszem zasobowym i udziałowym dotychczas zgromadzonym z tytułu wniesionych udziałów i wpisowego. Wobec braku regulacji w tym zakresie w spółdzielni funkcjonować będą członkowie, którzy będą zobowiązani ponosić odpowiedzialność do wysokości wniesionych udziałów oraz członkowie, którzy wobec ustawowego zwolnienia ich z wniesienia udziałów takiej odpowiedzialności nie będą ponosili. Wobec braku przepisów przejściowych jak będzie można dysponować środkami zgromadzonymi dotychczas na funduszu udziałowym i zasobowym?

Zgodnie z art. 19 § 2 pr.spółdz., członek spółdzielni uczestniczy w pokrywaniu jej strat do wysokości zadeklarowanych udziałów. Do jakiej wysokości będzie odpowiedzialność członków za straty spółdzielni ( art. 90 § 1 pr. spółdz.)?

Jaka będzie odpowiedzialność członków nie posiadających udziału członkowskiego?

Czy odpowiedzialność będą ponosili tylko ci członkowie, którzy na mocy poprzednich przepisów wpłacili udziały?

Czy z chwilą wejścia w życie art. 1 ust. 9 spółdzielnie mieszkaniowe będą zobowiązane do zwrotu wszystkim członkom, którzy wnieśli wcześniej udziały?

Brak obowiązku składania deklaracji przystąpienia do spółdzielni – osoby będą wpisywane do rejestru członkowskiego na podstawie przedłożonego dokumentu potwierdzającego nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, czy też złożenia pisemnego zapewnienia o gotowości zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu ( zgodnie z procedurą zawartą w art. 15). Wątpliwości budzi fakt, czy będą wymagane uchwały zarządu spółdzielni o przyjęciu w poczet członków?

Art. 3 ust. 1 pkt. 2 i 3.

„Członkiem spółdzielni jest osoba fizyczna, choćby nie miała zdolności do czynności prawnych albo miała ograniczoną zdolność do czynności prawnych:

2/ której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,

3/ której przysługuje roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego”.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt. 2 członkiem spółdzielni jest osoba fizyczna, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W świetle art. 3 ust. 32 pkt. 3 członkostwo w spółdzielni powstaje z chwilą zawarcia umowy nabycia spółdzielczego prawa do lokalu. Na gruncie omawianych przepisów niejasny jest status osób, które nabyły prawo do lokalu przed wejściem w życie ustawy z dnia 20.07.2017r. i nie są członkami. Nie ma żadnych przepisów przejściowych, które by tę kwestię regulowały.

Czy w świetle art. 3 ust. 1 pkt. 2 osoby, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a nie są członkami spółdzielni, uzyskają status członka spółdzielni z mocy prawa z dniem wejścia w życie ustawy z dnia 20.07.2017r.?

Czy w świetle art. 3 ust. 1 pkt. 3 zmienionej ustawy członkami spółdzielni, z mocy prawa, stają się wszystkie osoby bliskie – w przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w następstwie śmierci członka lub w przypadkach, o których mowa w art. 11 ustawy?

Powyższe uregulowania oznaczają, iż członkostwo, w przypadkach wskazanych w art. 15 ust. 2 uzyskuje z mocy prawa bliżej nieokreślone i nieznane spółdzielni grono osób, które ma okres 1 roku na podjęcie stosownych działań w celu zachowania roszczeń o zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.

Powstają pytania:

Jak spółdzielnia ma zawiadomić te osoby np. o terminie walnego zgromadzenia, skoro ich nie zna?

Czy każdej z tych osób przysługuje prawo głosu i uczestniczenia w walnym zgromadzeniu skoro ich członkostwo wiąże się z jednym lokalem?

Jak należy rozumieć pojęcie „osoby bliskie” użytego w ww. przepisie?

Art. 3 ust. 3.

„Członkiem spółdzielni może być osoba, która nabyła prawo odrębnej własności lokalu. Właścicielowi lokalu, który nie jest członkiem spółdzielni, przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni. Przepis art. 16 ustawy z dnia 16 września 1982r. – Prawo spółdzielcze stosuje się odpowiednio. Osoba, która nabyła prawo odrębnej własności lokalu, zachowuje członkostwo w spółdzielni”.

Zgodnie z zasadą przyjętą w znowelizowanych przepisach, każdy tytuł prawny do lokalu ( z wyjątkiem jednak prawa własności lokalu, art. 3 ust. 31), położonego w nieruchomości należącej do spółdzielni lub której spółdzielnia jest współwłaścicielem skutkuje z mocy prawa nabyciem członkostwa w spółdzielni.

Dlaczego z obowiązywania wspomnianej warunkowej zależności członkostwa od prawa do lokalu wyłączono dotychczas istniejące prawo odrębnej własności lokalu?

Czy z powyższego przepisu wynika, że właściciel obowiązany jest złożyć deklarację przystąpienia do spółdzielni, jeśli zechce zostać członkiem spółdzielni?

Czy osoba posiadająca prawo odrębnej własności lokalu, w celu uzyskania członkostwa musi zadeklarować określoną ilość udziałów?

Art. 3 ust. 32.

„Członkostwo w spółdzielni powstaje z chwilą:

1/ nabyciu roszczenia o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego;

2/ nabycia ekspektatywy własności;

3/ zawarcia umowy nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;

4/ zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, jeżeli członkostwo nie zostało nabyte wcześniej;

5/ upływu terminu jednego roku, o którym mowa w art. 15 ust. 4, w przypadkach przewidzianych w art. 15 ust. 2 i 3, jeżeli przed upływem tego terminu jedna z osób, o których mowa w art. 15 ust. 2 lub 3, złożyła pisemne zapewnienie o gotowości zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, z zastrzeżeniem pkt. 6;

6/ prawomocnego rozstrzygnięcia przez sąd w postępowaniu nieprocesowym lub wyboru dokonanego przez spółdzielnię, o których mowa w art. 15 ust. 4 w przypadkach przewidzianych w art. 15 ust. 2 i 3, jeżeli pisemne zapewnienie o gotowości zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego zgłosiła więcej niż jedna osoba;

7/ wpisania spółdzielni do Krajowego Rejestru Sądowego w przypadku osób będących założycielami spółdzielni.”

Powyższy przepis określa moment uzyskania członkostwa. W przepisie pominięte zostały osoby posiadające już lokatorskie, jak i spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu, ekspektatywę spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w dacie wejścia w życie znowelizowanych przepisów. Ponieważ w ustawie nie ma przepisów przejściowych, co stanowi jej mankament, oznacza to, że przepis ten ma moc wsteczną, tj. wywołuje skutek w postaci nabycia członkostwa z chwilą nabycia np. roszczenia, o którym mowa w pkt. 1 – które miało miejsce przed wejściem ustawy w życie. Tymczasem zmiana zasad nabycia członkostwa w spółdzielni wymaga przepisu przejściowego, który przesądzi, że członkostwo powstałe ( na innych zasadach) przed wejściem w życie ustawy, zostaje zachowane.

W pkt. 3 ustawodawca nie rozstrzygnął kwestii momentu nabycia spółdzielczego własnościowego prawa w drodze spadkobrania przez jedną osobę lub kilka osób, co spowoduje trudności w zakresie stosowania ustawy zmieniającej. Spółdzielnia nie ma wiedzy, kto jest spadkobiercą z chwilą nabycia spadku, a postępowania toczą się przez dłuższy czas. Należy mieć na uwadze art. 1016 k.c. zgodnie z którym, oświadczenie o przyjęciu lub odrzuceniu spadku może być złożone w ciągu 6 miesięcy od dnia, w którym spadkobierca dowiedział się o tytule swojego powołania. Brak precyzyjnych unormowań w tym zakresie doprowadzi do powstania luki prawnej co do momentu powstania członkostwa. Również nieprecyzyjne sformułowanie normy prawnej zawartej w art. 161 ust. 6 nie stanowi wypełnienia zaistniałej luki w tym zakresie. Ponadto przepisy łączące członkostwo z posiadaniem prawa do lokalu nie są skorelowane z art. 1 ust. 2 pkt. 3 i 4 u.s.m., które przewidują, że działalność spółdzielni może polegać także na budowie domów dla członków, a także na udzielaniu członkom pomocy w budowanych przez nich budynkach lub domach jednorodzinnych. Członek bez prawa do lokalu traci członkostwo (art. 4 ustawy zmieniającej). Nie jest więc jasne, co się stanie z takimi spółdzielniami i ich członkami po wejściu w życie ustawy?

Art. 3 ust. 34.

„Członkiem spółdzielni może być najemca, o którym mowa w art. 48 ust. 1. Przepisy dotyczące członkostwa właścicieli lokali stosuje się odpowiednio”.

Zapis o roszczenie najemcy lokalu pozakładowego o przyjęcie w poczet członków spółdzielni stanowi niezrozumiałą hybrydę stosunku prawnego wynikającego z umowy najmu i stosunków spółdzielczych.

Czy w przypadku wypowiedzenia umowy najmu były najemca traci członkostwo i z jaką datą? Ustawa nie reguluje tej kwestii.

Czy najemca, o którym mowa w art. 48, składa deklarację, jeżeli zechce zostać członkiem spółdzielni i określa udziały?

Art. 3 ust. 7.

„Członkostwo w spółdzielni ustaje także w przypadkach określonych w art. 241 ust. 1 i art. 26. Do osób, które w następstwie tego utraciły członkostwo w spółdzielni, przepisy art. 108b ustawy z dnia 16 września 1982r. – Prawo spółdzielcze dotyczące członków spółdzielni stosuje się odpowiednio.”

Zgodnie z ww. przepisem członkostwo w spółdzielni ustaje z chwilą, gdy większość właścicieli lokali w budynku, obliczaną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, podejmie uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali lub też gdy wszystkie lokale w budynku zostaną wyodrębnione.

Czy odesłanie do art. 108b ustawy Prawo spółdzielcze oznacza, że z mocy prawa dochodzi do podziału spółdzielni i podziału składników majątkowych?

Kto poniesie koszty związane z podziałem (m.in. koszty sporządzenia bilansu otwarcia i zamknięcia łącznie z wyceną składników majątkowych?). Właściciele nowo powstałej wspólnoty czy członkowie spółdzielni ?

Podział składników majątkowych dla powstałych wspólnot mieszkaniowych prowadzi w konsekwencji dl likwidacji spółdzielni mieszkaniowych.

Art. 4 ust. 41 pkt. 2.

„ [ …] ewidencję i rozliczenie wpływów i wydatków funduszu remontowego, o którym mowa w art. 6 ust. 3; ewidencja i rozliczenie wpływów i wydatków funduszu remontowego na poszczególne nieruchomości powinny uwzględniać wszystkie wpływy i wydatki funduszu remontowego tych nieruchomości”.

Czy w myśl powyższego przepisu spółdzielnia, z mocy prawa tworzy odrębnie dla każdej nieruchomości fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych, skoro zarząd spółdzielni „ prowadzi odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencję i rozliczenie wpływów i wydatków funduszu remontowego” ?

Przywołany w cytowanym przepisie art. 6 ust. 3 mówi, że „Spółdzielnia tworzy fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych” – jeden fundusz dla całej spółdzielni. Natomiast dotychczasowy przepis art. 4 ust. 41 pkt. 2 stanowił tylko o ewidencjonowaniu wpływów i wydatków funduszu remontowego na poszczególne nieruchomości, ale w granicach środków zbieranych w ramach jednego funduszu remontowego spółdzielni.

Czy spółdzielnia będzie zobowiązana do rozliczania funduszu remontowego tworzonego na poszczególne nieruchomości ( sprzeczność z treścią art. 6 ust. 3 u.s.m.) tak jak koszty, o których mowa w art. 4 ust. 1-2 i 4 (tzn. media)?

Czy spółdzielnia będzie zobowiązana do rozliczania funduszu remontowego tworzonego na poszczególne nieruchomości (sprzeczność z treścią art. 6 ust. 3 u.s.m.) jak koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości tj. zgodnie z art. 6 ust. 1 u.s.m.?

Jaki cel miał ustawodawca do wprowadzania wymogu rozliczania funduszu remontowego tworzonego na poszczególne nieruchomości ( nota bene sprzecznego z art. 6 ust. 3), w przypadku kiedy budynek pozostaje w zasobach spółdzielni?

Jaka jest relacja pomiędzy art. 4 ust. 41 pkt. 2 a art. 8 ust. 3?

Ustawodawca nie określa źródeł finansowania remontów w przypadku braku wpływów w odniesieniu do danej nieruchomości, co może oznaczać degradację części zasobów mieszkaniowych.

Wejście tych zasad w życie uniemożliwi wykonywanie robót remontowych w budynku, ukończenia robót remontowych będących w toku, a zaplanowane prace remontowe na przyszłe okresy nie będą mogły być wykonane. Tym samym nastąpi konieczność przerwania robót remontowych oraz poniesienia kar umownych przez spółdzielnię ( jej członków).

Jeśli spółdzielnia wykona remonty i sfinansuje z funduszu remontowego (o którym mowa w art. 6 ust. 3 u.s.m.), na który wpłaty dokonują posiadacze praw do lokali we wszystkich nieruchomościach, to z jakich środków spółdzielnia zwróci rozliczony fundusz, gdy w danej nieruchomości nie wykonywano w danym roku takiego remontu? Albo odwrotna sytuacja tzn. z funduszu remontowego ( o którym mowa w art. 6 ust. 3 u.s.m.) spółdzielnia wykona w konkretnej nieruchomości remont np. docieplenie budynku lub też wymianę pokrycia dachowego czy wymianę instalacji C.O., C.W., Z.W. czy też inny remont o dużym koszcie. Czy posiadacze praw do lokali w tej nieruchomości będą zobowiązani do zwrócenia środków wydatkowanych na remont ich nieruchomości ( np. koszt docieplenia wysokiego budynku wynosi kilka milionów złotych) po dokonanym rozliczeniu na koniec roku tak jak opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1-2 i 4 u.s.m.?

W uzasadnieniu do wyroku z dnia 05.02.2015r. K 60/13 str. 41 Trybunał Konstytucyjny orzekł, że „ (…) obowiązek ewidencjonowania wpłat na fundusz remontowy w podziale na nieruchomości nie oznacza nakazu przeznaczania zgromadzonych środków na remonty wyłącznie tej nieruchomości, której lokatorzy dokonywali wpłat. Finansowanie remontów z tego funduszu odbywa się w sposób zbliżony do zasady solidarności/współdziałania w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.(…) Spółdzielnia nie powinna uzależniać podejmowania prac w danej nieruchomości od zgromadzonych środków pochodzących z wpłat jej mieszkańców, lecz kierować się realnymi potrzebami i kolejnością prac przyjętą w planie remontów. Wynika stąd, że nakłady na remonty realizowane przez spółdzielnię w niektórych nieruchomościach mogą znacznie przekraczać środki zaewidencjonowane i pochodzące z wpłat jej mieszkańców. Środki zgromadzone na funduszu remontowym, niezależnie od przypisania do danej nieruchomości, mogą być angażowane w remonty innych nieruchomości. Wyłączone jest zasada pełnej ekwiwalentności dokonywanych wpłat do podjętych prac remontowych w danej nieruchomości. (…) Mogą się zdarzyć także takie sytuacje, że mimo zgromadzenia znacznych środków na funduszu remontowym spółdzielnia w ogóle nie przystąpiła do realizacji prac remontowych. (…) Obowiązek zarządu spółdzielni prowadzenia ewidencji wpłat i wydatków dotyczących danej nieruchomości świadczy także o ich zindywidualizowanym charakterze”.

Jaka jest zasadność zbierania od posiadaczy praw do lokali opłat na fundusz remontowy, skoro na koniec roku należy je rozliczyć i zwrócić, a więc nie będą one wykorzystane na remonty nieruchomości?

Art. 9 ust. 1.

„ Przez umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zobowiązuje się oddać osobie, na rzecz której ustanowione jest prawo, lokal mieszkalny do używania, a osoba ta zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może być ustanowione na rzecz członka spółdzielni albo członka spółdzielni i jego małżonka”.

Z powyższego przepisu wynika, że spółdzielnia zawiera umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu z osobą niebędącą członkiem spółdzielni. Postanowienia statutu obowiązują członków spółdzielni, natomiast w stosunku do osób niebędących członkami nie mają zastosowania.

W oparciu o jakie przepisy spółdzielnia będzie żądać wniesienia wkładu mieszkaniowego, który wnosi się przed zawarciem umowy o ustanowienie prawa do lokalu?

Art. 10 ust. 2.

„Osoba, o której mowa w ust. 1, wnosi wkład mieszkaniowy według zasad określonych w statucie w wysokości odpowiadającej różnicy między kosztem budowy przypadającym na jej lokal a uzyskaną przez spółdzielnię pomocą ze środków publicznych lub z innych środków uzyskanych na sfinansowanie kosztów budowy lokalu. Jeżeli część wkładu mieszkaniowego została sfinansowana z zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu, osoba, o której mowa w ust. 1 jest obowiązana uczestniczyć w spłacie tego kredytu wraz z odsetkami w części przypadającej na jej lokal”.

Ww. przepis stwierdza, że osoba ubiegająca się o ustanowienie prawa do lokalu wnosi wkład według zasad określonych w statucie. Czy oznacza to, że od dnia wejścia w życie nowelizacji statutu będzie on regulował prawa i obowiązki członków i osób niebędących członkami spółdzielni?

Art. 13.

„Po ustaniu małżeństwa wskutek rozwodu lub po unieważnieniu małżeństwa małżonkowie zawiadamiają spółdzielnię, któremu z nich przypadło spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Do momentu zawiadomienia spółdzielni o tym, komu przypadło spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, małżonkowie, których małżeństwo zostało rozwiązane przez rozwód lub unieważnione, odpowiadają solidarnie za opłaty, o których mowa w art. 4 ust. 1”.

Mając na uwadze powyższy przepis nasuwa się pytanie: z jaką datą powstaje członkostwo byłego małżonka, któremu po rozwodzie przypadło prawo do lokalu? Dotyczy to sytuacji, gdy podział majątku dokonany był przed wejściem w życie ustawy nowelizacyjnej, jak również w sytuacjach, które dopiero zaistnieją.

Art. 14.

„Z chwilą śmierci jednego z małżonków spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, które przysługiwało obojgu małżonkom, przypada drugiemu małżonkowi”.

Mając na uwadze powyższy przepis nasuwa się pytanie: z jaką datą powstaje członkostwo małżonka, na którego przeszło prawo do lokalu po śmierci współmałżonka?

Art. 15 ust. 2 i 21.

„ 2. W przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w następstwie śmierci uprawnionego lub w przypadkach, o których mowa w art. 11, roszczenia o zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego przysługują jego osobom bliskim.

„ 21. Umowy, o których mowa w ust. 2, zawiera się na warunkach określonych w dotychczasowej umowie o ustanowieniu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego”.

Przepisy ust. 2 i 21 stwarzają roszczenie dla osób bliskich o przyjęcie w poczet członków i o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.

Co z wkładem mieszkaniowym zmarłego członka, a także tego, który utracił prawo do lokalu i członkostwo?

Czy osoba bliska uzyskuje prawo do lokalu bez wkładu mieszkaniowego?

Jak należy interpretować art. 15 ust. 2 i 21 z art. 11 ust. 26 i 27 ?

Art. 161 ust. 1.

„Osobie, której przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, a której prawo wygasło z powodu nieuiszczania opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem jej lokalu lub eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, przysługuje roszczenie do spółdzielni o ponowne ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, jeżeli spłaci spółdzielni całe zadłużenie wynikające z nieuiszczania tych opłat wraz z odsetkami.”

Powyższy przepis stanowi, że osoba, która spłaciła zadłużenie ma roszczenie o ponowne ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.

Czy norma zawarta w ww. przepisie dotyczy także nabycia roszczenia przez osoby w stosunku do których zostały już wydane orzeczenia eksmisyjne i gmina przy uwzględnieniu art. 18 ust. 5 u.s.m. reguluje odszkodowanie z uwagi na niezaoferowanie lokalu socjalnego?

Czy poprzez spłatę całości zadłużenia należy rozumieć także spłatę kosztów związanych z postępowaniami sądowymi i egzekucyjnymi prowadzonymi wobec takiej osoby? Kto poniesie koszty sądowo-egzekucyjne, jeżeli ustawa stanowi, że osoba taka jest zobowiązana do spłaty jedynie zadłużenia wynikającego z nieuiszczania opłat wraz z odsetkami?

Art. 18.

„1. Z osobą ubiegającą się o ustanowienie odrębnej własności lokalu spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu. Umowa ta, zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, powinna zobowiązywać strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie odrębnej własności tego lokalu, a ponadto powinna zawierać:

1/ zobowiązanie osoby ubiegającej się o ustanowienie odrębnej własności lokalu do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jej lokal przez wniesienie wkładu budowlanego określonego umową;

2/ określenie zakresu rzeczowego robót realizowanego zadania inwestycyjnego, które będzie stanowić podstawę ustalenia wysokości kosztów budowy lokalu;

3/ określenie zasad ustalania wysokości kosztów budowy lokalu;

4/ określenie rodzaju, położenia i powierzchni lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych;

5/ inne postanowienia określone w statucie.

2. Osoba, o której mowa w ust. 1, wnosi wkład budowlany według zasad określonych w statucie i w umowie, o której mowa w ust. 1, w wysokości odpowiadającej całości kosztów budowy przypadających na jej lokal. Jeżeli część wkładu budowlanego została sfinansowana z zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu, osoba ta jest obowiązana do spłaty tego kredytu wraz z odsetkami w części przypadającej na jej lokal.

3. Przepisy ust. 1 pkt. 2 i 3 oraz ust. 2 nie dotyczą osób, które zawierają umowę bezpośrednio z wykonawcą robót budowlanych, w przypadku zadań nieobejmujących nieruchomości wspólnych lub części wspólnych.

4. Rozliczenie kosztów budowy następuje w terminie 3 miesięcy od dnia oddania budynku do użytkowania. Po upływie tego terminu roszczenie spółdzielni o uzupełnienie wkładu budowlanego wygasa”.

Z treści powyższego przepisu wynika, że spółdzielnia zawiera umowę o ustanowienie odrębnej własności lokalu nie z członkiem spółdzielni a osobą niebędącą członkiem – jaka jest relacja z art. 1 u.s.m.? Postanowienia statutu obowiązują członków spółdzielni, a nie mają zastosowania do osób niebędących członkami.

W oparciu o jakie przepisy spółdzielnia będzie żądać wniesienia wkładu budowlanego, który wnosi się przed ustanowieniem prawa do lokalu?

Czy ust. 1 pkt. 5 i ust. 2 oznacza, że od chwili wejścia w życie ustawy, statut będzie obowiązywał także osoby niebędące członkami? Jaka jest relacja między ww. art. 18 ust. 4 a art. 29§ 1 ustawy Prawo spółdzielcze?

Art. 241.

„ 3. Z chwilą ustania członkostwa właściciel lokalu staje się współwłaścicielem środków zgromadzonych na funduszu remontowym, o którym mowa w art. 6 ust. 3, w wysokości odpowiadającej przypadającemu na ten lokal udziałowi we współwłasności nieruchomości wspólnej. Wysokość tego udziału ustala się na podstawie ewidencji i rozliczenia wpływów i wydatków funduszu remontowego, o których mowa w art. 4 ust. 41 pkt. 2, według stanu na dzień ustania członkostwa.

4. Przepis ust. 3 stosuje się odpowiednio do właściciela lokalu, który nie był członkiem spółdzielni.

5. Spółdzielnia mieszkaniowa w przypadkach, o których mowa w ust. 1 lub w art. 26, niezwłocznie rozlicza z właścicielami lokali zaewidencjonowane wpływy i wydatki funduszu remontowego oraz pozostałe nakłady na remonty nieruchomości.

6. Od dnia powstania wspólnoty mieszkaniowej właściciele lokali są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonym budynku lub osiedlu na podstawie zawartej ze spółdzielnią umowy”.

Art. 241 ust. 3 przewiduje, że wraz z ustaniem członkostwa właściciel lokalu staje się ( proporcjonalnie) współwłaścicielem środków zgromadzonych na funduszu remontowym, o którym mowa w art. 6 ust. 3 u.s.m. Mamy tu błąd legislacyjny, bo można być współwłaścicielem ruchomości i nieruchomości (art. 195 k.c.), a nie wierzytelności o wypłatę środków pieniężnych (art. 379 k.c.). Właściciel ma więc wobec spółdzielni roszczenie o wypłatę środków pieniężnych.

Ponadto powyższy przepis jest sprzeczny z przepisem art. 4 ust. 41 pkt. 2 znowelizowanej ustawy i art. 6 ust. 3 u.s.m.

Przepis art. 4 ust. 41 pkt. 2 zm. u.s.m. nakazuje rozliczenie wpływów i wydatków funduszu remontowego na poszczególne nieruchomości. Z treści art. 241 nie wynika jednoznacznie czy rozliczenia z tytułu funduszu remontowego dotyczą tylko właścicieli będących we wspólnocie mieszkaniowe i właścicieli, którzy podjęli uchwałę o zastosowaniu przepisów o własności lokali, czy dotyczą każdego właściciela posiadającego lokal w nieruchomości?

Skoro następuje rozliczanie wpływów i wydatków funduszu remontowego na podstawie art. 4 ust. 41 pkt. 2, to właścicielem jakich środków miałaby zostać ta osoba?

Czy rozliczenie środków funduszu remontowego ma nastąpić od dnia wejścia ustawy w życie czy od dnia 05 lutego 2015r. (wyrok TK)?

Na czym ma polegać to rozliczenie oraz czy właściciel ma obowiązek pokryć deficyt funduszu remontowego wynikający z rozliczenia? W jakim terminie właściciele lokali będący współwłaścicielami funduszu remontowego mają obowiązek pokryć deficyt tego funduszu wynikający z rozliczenia?

O jakich pozostałych nakładach na remonty nieruchomości mowa w ust. 5?

Ustawodawca w ust. 5 zaznacza, że spółdzielnia ma się rozliczyć z właścicielem niezwłocznie, a w ust. 3 z chwilą ustania członkostwa – jak należy interpretować te zapisy? Jak rozliczyć trwające prace remontowe na moment ustania członkostwa właściciela, kiedy ich ostateczny koszt nie jest jeszcze znany?

Z przedmiotowej nowelizacji nie wynika, czy i według jakich zasad ma być rozliczany fundusz remontowy w sytuacji zbycia lokalu mieszkalnego na wolnym rynku pomiędzy spółdzielnią, zbywcą i nabywcą lokalu?

Przepis ust. 6 nie rozstrzyga czy każdy z właścicieli może zawierać umowę, o której mowa w tym przepisie, na innych warunkach i czy może odmówić zawarcia umowy? Co w sytuacji, kiedy właściciel odmówi podpisania umowy?

Art. 26.

„ 1. Jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali. Spółdzielnia w terminie 14 dni od dnia wyodrębnienia własności ostatniego lokalu w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości zawiadamia o tym na piśmie właścicieli lokali w tej nieruchomości.

2. Spółdzielnia w terminie 14 dni od dnia wyodrębnienia własności ostatniego lokalu w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości zawiadamia o tym na piśmie właścicieli w tej nieruchomości”.

Jaki jest cel powtórzenia treści zdania drugiego ustępu 1 w ustępie 3?

Ustawodawca nie precyzuje, kto będzie zobowiązany do ponoszenia tych kosztów – właściciele wyodrębnionego budynku (-ów) czy wszyscy członkowie spółdzielni?

Art. 27 ust. 2 i 3.

„ 2. Zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali, z zastrzeżeniem art. 241 i art. 26. Przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z wyjątkiem art. 22 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio.

3. Przepisów ustawy, o której mowa w ust. 2 o wspólnocie mieszkaniowej i zebraniu właścicieli nie stosuje się, z zastrzeżeniem ust. 2, art. 241 i art. 26. Do podjęcia uchwały, o której mowa w art. 22 ust. 2 i 4 ustawy o własności lokali, stosuje się odpowiednio przepisy tej ustawy”.

Zgodnie z obowiązującym art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię, jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni z zastrzeżeniem art. 241 i art. 26. Spółdzielnia zatem – niezależnie od woli osoby na rzecz której przeniesiona została własność lokalu – jest „obowiązkowym zarządcą nieruchomości, w której znajduje się wyodrębniony lokal”.

Oznacza to, że zarząd jest wykonywany przez spółdzielnię według przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, reguł wynikających z postanowień statutu spółdzielni i regulaminów wewnętrznych uchwalonych przez statutowo uprawnione organy spółdzielni.

Orzecznictwo Sądu Najwyższego i Trybunału Konstytucyjnego potwierdziło, że spółdzielnia zarządzając na podstawie art. 27 ust. 2 może samodzielnie podejmować czynności zwykłego zarządu, jak i czynności przekraczające zwykły zarząd nieruchomością wspólną. Trybunał Konstytucyjny orzekł, że przepis ten jest zgodny z Konstytucją – nie narusza prawa własności właścicieli lokali - oraz uzasadniał zasadę przyjętą przez ustawodawcę obowiązkowego zarządzania przez spółdzielnię mieszkaniową i nie stosowania przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną oraz przepisów kodeksu cywilnego.

Uchwalona zmiana przepisu wprowadziła zapis, że spółdzielnia będzie mogła wobec nieruchomości wspólnej dokonywać z mocy tego przepisu czynności zwykłego zarządu, a do czynności przekraczających ten zarząd niezbędna będzie uchwała właścicieli podejmowana na zasadach określonych w art. 23-25 u.w.l.

Mając na uwadze powyższe rodzi się pytanie – w jaki sposób spółdzielnia działająca poprzez organy spółdzielni będzie zobowiązana stosować przepisy ustawy o własności lokali tj. art. 22 ust. 2 i 4?

Kto ma podejmować czynności zwykłego zarządu: zarząd w rozumieniu ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, czy zarząd w rozumieniu art. 22 ust. 1 ustawy o własności lokali?

W jakim trybie uzyskiwać stanowisko właścicieli lokali w zakresie czynności zwykłego zarządu w kontekście zapisu o niestosowaniu przepisów o zebraniu właścicieli, czy też innych?

Czy spółdzielnia będzie zmuszona do organizowania, każdorazowo do podjęcia czynności przekraczających zwykły zarząd, zebrania właścicieli lub indywidualnego zbierania głosów celem podjęcia stosownych uchwał? Kto poniesie koszt zorganizowania zebrania właścicieli?

Uzyskanie zgody współwłaścicieli na wykonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu w szczególności przeprowadzania inwestycji na nieruchomości czy remontów będzie bardzo utrudnione, a w wielu sytuacjach wręcz niemożliwe. Bardzo ujemnie się to odbije w szczególności w przypadku pozyskanych przez spółdzielnię środków unijnych na kompleksową modernizację energetyczną wielorodzinnych budynków mieszkalnych.

Kilka spółdzielni z województwa dolnośląskiego zawarło odpowiednie umowy o dofinansowanie projektu kompleksowej modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków mieszkalnych, a tym samym stały się beneficjentem środków unijnych i zobowiązały się wypełnić wytyczne Ministerstwa Rozwoju w zakresie kwalifikalności wydatków w ramach Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego, Europejskiego Funduszu Społecznego oraz Funduszu Spójności na lata 2014 – 2020 z dnia 19 września 2016r. i dotrzymać odpowiednich terminów realizacji poszczególnych zadań.

Co w przypadku, gdy właściciele nie wyrażą zgody na wykonanie zadań objętych podpisanymi wcześniej umowami? Czy ze względu na niedotrzymanie terminów realizacji zadań pozyskane wcześniej środki unijne spółdzielnia będzie musiała zwrócić?

Art. 91 § 41 – Prawo spółdzielcze.

„ W przypadku badania lustracyjnego spółdzielni mieszkaniowych lustratorem nie może być osoba będąca członkiem zarządu jakiejkolwiek spółdzielni mieszkaniowej, prokurentem, likwidatorem, a także zatrudniony lub świadczący usługi na rzecz jakiejkolwiek spółdzielni mieszkaniowej główny księgowy, radca prawny lub adwokat. Zakaz ten stosuje się także do innych osób, o ile podlegają członkowi zarządu, likwidatorowi lub głównemu księgowemu”.

Powyższy przepis określa krąg osób, które nie mogą być lustratorami. W dniu wejścia w życie ustawy będą trwały lustracje prowadzone przez osoby, które zostały mocą znowelizowanej ustawy wyłączone z prawa lustrowania spółdzielni mieszkaniowych. Czy brak przepisów przejściowych skutkuje z dniem wejścia w życie ustawy zakończeniem czynności lustracyjnych prowadzonych przez lustratora, który w świetle nowych przepisów nie spełnia wymogów nimi określonych i kontynuowanie ich przez uprawnionego lustratora?

Czy ustalenia lustracyjne poczynione przed wejściem w życie nowych przepisów pozostaną w mocy? Kto poniesie koszt ponownego rozpoczęcia lustracji przez uprawnionego w świetle nowych przepisów lustratora, w sytuacji, gdy nastąpi konieczność zmiany lustratora?

Ponadto prosimy o wyjaśnienie zapisu „z zastrzeżeniem” zawartego w treści art. 1 ust. 9 oraz art. 23 ust. 2.

Art. 4.

„ Członek spółdzielni, któremu w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy nie przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu albo prawo odrębnej własności lokalu oraz któremu nie przysługuje roszczenie o ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu lub roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, traci z tym dniem członkostwo w spółdzielni”.

Trzeba mieć na uwadze członków spółdzielni, którzy oczekują na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Członkowie, którzy nie mają zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych to de facto członkowie tzw. „oczekujący”. Niewątpliwie mają interes polegający na zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych. Taka kategoria członków oczekujących ( choć u.s.m. ich tak nie nazywa) występuje w spółdzielniach mieszkaniowych ( nie wszystkich). Są to osoby przyjęte w poczet członków przed 1990r., posiadają oszczędnościowe książeczki mieszkaniowe z zawinkulowanym wkładem mieszkaniowym i zawartą umową w sprawie kolejności przydziału lokalu (umowy zawarte w oparciu o przepisy prawa spółdzielczego są przyrzeczeniem zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych).

Przynależność członków do spółdzielni mieszkaniowej może i powinna być dobrowolna, wynikać z aktu świadomego wyboru tej formy zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych spośród innych możliwości.

Z formalnego punktu widzenia zasada ta była zawsze respektowana, gdyż nikt nie brał obywatela za rękę i nie zmuszał do podpisania deklaracji członkowskiej. Jest jednak faktem, że realizowana przez państwo polityka mieszkaniowa w latach 1965-1989 uczyniła iluzoryczną tę dobrowolność przynależności do spółdzielni mieszkaniowej. Ograniczanie czy wręcz likwidowanie innych, nie spółdzielczych form zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, pozbawiało obywateli możliwości wyboru, nie dawało im innej szansy zaspokajania potrzeb mieszkaniowych niż przez zapisanie się do spółdzielni mieszkaniowej.

Nie można zapominać, że nastąpiła radykalna zmiana w zasadach finansowania budownictwa spółdzielczego od 1990r. Państwo wycofało się z zapewnienia preferencyjnej formy w zakresie dostępu do kredytów oraz warunków ich spłaty.

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie przewiduje preferencyjnych warunków finansowych związanych z ustanawianiem przez spółdzielnie praw do lokali na rzecz członków.

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych uchyliła przepisy prawa spółdzielczego będące w przeszłości podstawą przyjmowania w poczet członków, osób oczekujących na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Ustawodawca po transformacji ustrojowej, mimo wielokrotnej nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, nie wprowadził regulacji mającej na celu pozbawienie członkostwa członków oczekujących na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych przyjętych przed wejściem w życie u.s.m. Nie ma żadnego uzasadnienia do lekceważącego traktowania członków „oczekujących”.

Na przestrzeni minionych lat część członków oczekujących zaspokoiła swoje potrzeby mieszkaniowe, niektórzy zrezygnowali z członkostwa i oczekiwania na mieszkanie w spółdzielni zaspokajając potrzeby mieszkaniowe we własnym zakresie, korzystając z premii gwarancyjnych przy likwidacji książeczki mieszkaniowej. Pozostała jednak część członków, którzy nie są w stanie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych ( nie mają wystarczających środków finansowych, brak zdolności kredytowej na zaciągnięcie przez siebie kredytu na sfinansowanie mieszkania) i nie rezygnuje z członkostwa licząc na pomoc Państwa, na preferencyjne kredyty udzielone spółdzielniom na budowę budynków.

Czy członkowie oczekujący, o których mowa wyżej, tracą członkostwo na mocy art. 4?

Z wyrazami szacunku

Przewodniczący Rady Nadzorczej Prezes Zarządu

Tomasz Jórdeczka Jerzy Jankowski

Źródło: „Informacje i Komunikaty Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP” nr 9/2017