Od 1 stycznia br. można skorzystać z nowej formy pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania. Wchodzi w życie program „Mieszkanie dla młodych" ( Dz. U. z 2013 poz. 1304 ). Jego zadaniem będzie wspieranie młodych ludzi ( do 35 roku życia ) w zakupie pierwszego mieszkania tylko z rynku pierwotnego. Mieszkania używane nie są objęte tą pomocą, odwrotnie jak było dotąd, gdzie w ramach programu „Rodzina na swoim" ludzie młodzi mogli liczyć na pomoc w spłacie kredytu zaciągniętego na zakup lokali używanych. Dopłata wynosić będzie 10% ceny kupowanego mieszkania dla bezdzietnej rodziny. Oprócz kryterium powierzchniowego (lokale do 75 m2) warunkiem zakwalifikowania mieszkania do programu jest cena nabycia - ok. 5200 zł/m2 dla Gdyni1.
Wyraźnie z tego widać, że młoda rodzina chcąc nabyć pierwsze mieszkanie u developera o powierzchni np. 50 m2 może liczyć na pomoc państwa w wysokości do 26 tys. zł. Pozostałość to środki własne lub kredyt bankowy. Dodatkowo trzeba ponieść nakłady na wyposażenie, lokale są bowiem oddawane w tzw. standardzie developerskim. Przyjmując ostrożnie wyposażenie na ok. 50 tys. zł., koszt nabycia mieszkania wynosić będzie ok. 284 tys. nie licząc kosztów kredytu ( oprocentowanie i prowizja banku ). W poprzednim programie, gdzie ludzie młodzi mogli nabywać lokale używane ( a więc urządzone w sensie technicznym ) koszt ten przedstawiał się następująco: Cena nabycia mieszkania np. w Chyloni 50 m2 x 3700 zł/m2 = 185 tys. zł minus połowa odsetek od kredytu przez 8 lat (liczona od 30 m2 mieszkania)2. Według przedstawionej analizy młode rodziny o ile nie są zamożne lub nie mogą liczyć na wsparcie rodziców, poniosą znacznie wyższe koszty (ok. 100 tys. zł) na zakup swego pierwszego mieszkania. To program pomocy dla developerów, a nie ludzi młodych.
W szczególnie trudnej sytuacji znajdą się młode rodziny w małych ośrodkach miejskich gdzie budownictwo developerów jest znikome a podaż lokali używanych duża. Jak by tego było mało, od 1 stycznia br. weszła w życie tzw. Rekomendacja „S" - jest to dokument wydany przez Komisją Nadzoru Finansowego zobowiązujący banki do wymagania, aby klienci starający się o kredyt hipoteczny posiadali docelowo w 2017 roku minimum 20%. wkładu własnego. Do tego czasu udział własny będzie się powiększał rok do roku o 5% (w 2014 roku udział wynosi 5%, w 2015 roku - 10% itd.). Nie ma więc już kredytów na 100% wartości, a przy podpisywaniu umowy trzeba podpisać oświadczenie, że wkład własny nie pochodzi z innego kredytu. Określono też maksymalny okres kredytowania na 35 lat, przy czym rekomenduje się okres spłaty najwyżej na 25 lat. Dalej kredyty tzw. denominowane w walutach obcych mogą być udzielane tylko dla osób osiągających dochody w tych walutach. Warto też pamiętać, że udział rat kredytu w ogólnych dochodach gospodarstwa domowego nie może przekroczyć 50% (tzw. Rekomendacja „T" ). Jest to sprawdzane przez banki przy określaniu zdolności kredytowej.
Reasumując: coraz trudniej o własne lokum, budownictwo mieszkaniowe ustabilizowało się na niskim poziomie (w 2013 roku wg GUS oddano 65 tys. mieszkań, spada też liczba pozwoleń na budowę i rozpoczętych budów. W ubiegłym roku była najniższa od 2006 roku), budownictwo spółdzielcze z powodu ustawowych ograniczeń praktycznie zamarło3.
W sytuacji braku ok. 2,5 mln mieszkań4, w Polsce narasta napięcie w tym sektorze życia społecznego. W naszej spółdzielni podobnie - po 1990 roku wybudowaliśmy jedynie 4 domy mieszkalne (251 mieszkań), w poprzedniej dekadzie budowaliśmy rocznie ok. 500 mieszkań. Inne też były warunki finansowe, na mieszkanie lokatorskie wpłacało się 10% kosztów budowy, spłacało się 40% kredytu (budżet państwa w formie jednorazowych dotacji pokrywał pozostałe 50% kredytu ). Oprocentowanie wynosiło 1% rocznie do 1989 roku. Tak dogodne warunki wytworzyły jednak duży popyt i mimo budowy średnio rocznie ponad 150 tys. mieszkań w kraju, okres oczekiwania na mieszkanie wynosił kilkanaście lat5.
W dobie dzisiejszej wydaje się oczywiste, że z powodu trudności budżetowych takich warunków nie da się przywrócić, tym nie mniej jest pilna potrzeba przedstawienia nowego programu budownictwa mieszkaniowego i wyjścia z impasu. W przeciwnym razie stopień zapóźnienia Polski w relacji do sąsiednich krajów będzie się tylko powiększał.
/opracowanie własne/
1. Por. Biuletyn Informacyjny Pomorskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych nr 52/12/2013
2. tamże
3. W 2013 r wg GUS spółdzielnie mieszkaniowe oddały jedynie 3511 mieszkań, pozostałość to developerzy, budownictwo komunalne, społeczne czynszowe i zakładowe
4. Por. „Domy Spółdzielcze" kwiecień 2012 r.
5. tamże